Altbausanierung

Entkerntes Fachwerkhaus

Auch hier kamen viele Schäden erst im Lauf der Sanierung zum Vorschein.

Alte Gebäude gibt es viele und die meisten davon bergen viele Überraschungen in sich, welche erst dann zu Tage treten, wenn man beginnt, diese zu sanieren.

Balken können verfault, Reparaturen unfachmännisch durchgeführt, alte Schäden nur überdeckt und gesundheitlich bedenkliche Materialien verwendet worden sein.

Dennoch sind diese Immobilien sehr interessant, können teilweise sehr günstig erworben werden und spätestens nach deren Fertigstellung viel Freude bereiten, wenn man weiß auf was man achten sollte.

Wichtig ist, möglichst viele Schwachstellen und Fallstricke schon im Vorfeld zu erkennen. Und das geht nicht ohne Sachverstand.

Schwierig wird es, wenn erst während der laufenden Arbeiten bekannt wird, dass der Denkmalschutz ein Wörtchen (manchmal sind es ganze Romane) mitreden will oder Altlasten wie Asbest, PAK, PCB, etc. hohe Sanierungskosten nach sich ziehen. Sowohl der Denkmalschutz, als auch eine Schadstoffsanierung kann den Bauablauf enorm verzögern und zu hohen Kosten führen.

Grundsätzlich hat jedes Bauwerk seine ganz eigenen Schwierigkeiten und Problemzonen - und die sind einfach abhängig von dessen Alter, den An- und Umbauten und der zwischenzeitlichen Pflege.

Von daher raten wir dringend dazu, vor der Kaufentscheidung eine Begutachtung durchführen zu lassen. Als Sachverständige mit viel Erfahrung, auch im Bereich des Denkmalschutzes, sind wir Ihnen gerne dabei behilflich.

Aufnahme einer Fachwerkfassade

Hinter dem Putz verborgen liegt ein Fachwerk. Von außen zu erkennen war dies nicht mehr. Durch falsch durchgeführte Sanierungsmaßnahmen waren viele Balken verfault.

Erst wenn abgeklärt wurde welche Sanierungsmaßnahmen unumgänglich sind kann eine ungefähre erste Kalkulation durchgeführt werden und die Planung beginnen.

Folgende Fragen sollten Sie sich dabei unbedingt stellen:
- Was muss, soll, kann erhalten werden?
- Gibt es Auflagen zu erfüllen (z. B. Altstadtverordnung, Denkmalschutz, ENEV)?
- Sollen größere Um-, An- oder Ausbauten erfolgen, welchen einen Einfluss auf die Statik haben?
- Soll die Wärmedämmung und die Luftdichtigkeit verbessert werden?
- Wie viel können sie zusätzlich zum Kaufpreis (denken Sie dabei auch an die Nebenkosten!) in das Objekt investieren?
- Welchen zusätzlichen finanziellen Spielraum haben Sie für Notfälle?
- Welcher zeitliche Rahmen steht Ihnen zur Verfügung?
- Was wollen und können Sie an Eigenleistung einbringen?
- Welche Fachleute(!) stehen Ihnen beratend, planend ausführend zur Verfügung? Haben diese ausreichend Kapazitäten innerhalb Ihres zeitlichen Rahmens?

Ein historisches Objekt erfordert viel Erfahrung und Fingerspitzengefühl, wenn Sie es nicht kaputtsanieren wollen. Verändern Sie beispielsweise die Bauphysik, indem Sie alte und undichte Türen und Fenster gegen neue, luftdichte ersetzen und bringen Sie dann noch eine Innendämmung falsch an freuen sich vielleicht die seit langem ruhenden Pilzsporen und beginnen spätestens im nächsten Winter ihre zerstörerische Arbeit an den tragenden Balken. Denn gerade die heute gewünschte und geforderte Luftdichtigkeit kann im Altbau binnen wenigen Jahren zerstören, was Jahrzehnte, wenn nicht Jahrhunderte problemlos funktionierte.

Auch die früher übliche Dampfdiffusionsoffenheit und das Feuchtespeichervermögen historischer Baumaterialien sollten nicht unterschätzt werden. Sicherlich kann man hierauf grundsätzlich auch verzichten, muss dann aber überlegen, wie man all diese Eigenschaften durch ausreichende und aufwändige bauliche und technische Maßnahmen ersetzt.

Asbestfasern

Asbestfasern unter dem Rasterelektronenmikroskop

Altlasten sind all das, was Ihnen die ehemaligen Nutzer überlassen haben. Dazu kann strahlende Schlacke zwischen den Deckenbalken, asbesthaltiges Material, PCB-haltige Farbe, Nikotinablagerungen und vieles mehr gehören.

Häuser in denen engagierte Heimwerker über Jahrzehnte gewirkt haben sind oft mit deutlich höheren Belastungen behaftet als solche, in denen ein hoher Renovierungs- und Sanierungsrückstand besteht.

Die meisten problematischen Stoffe wurden nach dem zweiten Weltkrieg, längstens bis zum Jahr 2000 in die Gebäude gebracht. Viele davon sind schon lange verboten. Man muss aber davon ausgehen, dass Restbestände auch danach noch verarbeitet wurden. Beispielsweise gelten Mineralfasern, welche vor dem Jahr 2000 verbaut wurden, als potentiell krebserregend, wurde die "Wunderfaser" Asbest bis 2005 in der EU und bis 1993 in Deutschland (Spritzasbest bis 1979 in Westdeutschland, bis 1969 in der ehemaligen DDR) verwendet,

Nicht alle Altlasten müssen sofort beseitigt werden und nicht immer ist eine Sanierung angeraten. Viele Schadstoffe sind im Lauf der Zeit bereits verdampft, viele können aber die Luft und damit die Gesundheit der Bewohner auch in Zukunft noch schwer gesundheitlich belasten. Hierzu gehören beispielsweise die PAK (polycylische aromatische Kohlenwasserstoffe), wie sie beispielsweise aus alten Abdichtungsmaterialien, Klebern, etc. austreten können.

Geringe Schadstoffmengen können durch ein Lüftungsmanagement oder durch eine RLT-Anlage (raumlufttechnische Anlage) so weit minimiert werden, dass keine Gesundheitsgefahr mehr besteht. Ist die Konzentration aber höher muss der Emittent und oftmals auch Wand- und Bodenbeläge und die Putze rückgebaut werden.

Abriss eines alten Bürogebäudes

Nicht immer lohnt sich der Erhalt. Doch auch dann muss erst die Schadstofferkundung und die Schadstoffentsorgung durchgeführt werden, bevor ein Bauwerk abgerissen wird.

Ein altes Haus ist sicherlich nicht nur für engagierte Heimwerker interessant, welche viele Arbeiten selbst ausführen können und wollen. Auch Kapitalanleger können - eine gute Planung und Kalkulation vorausgesetzt - viel Freude an solchen Objekten haben.

Sicherlich sollte dann im Vorfeld noch genauer untersucht und kalkuliert werden, damit aus dem hoffnungsfroh erworbenen Schnäppchen kein verlustreiches Kapitalgrab wird.

Gerade historische Projekte können durch verschiedene Kapitalgeber und Steuervergünstigungen gefördert werden und anschließend aufgrund hoher Mieterträge eine gute Rendite erzielen.

Die wichtigsten Ansprechpartner für Fördermittel sind:

- Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW)
- Deutsche Stiftung Denkmalschutz
- Landesdenkmalämter
- Örtliche Denkmalschutzbehörde

Beachten Sie dabei, dass in den meisten Fällen erst dann mit den Arbeiten begonnen werden darf, wenn die Anträge genehmigt wurden. Und das kann gerade bei Fördermitteln den Startzeitpunkt für die Maßnahmen um längere Zeit verschieben.

Als Kapitalanleger profitieren Sie vom §7/7 des Einkommensteuergesetzes mit der sogenannten Denkmal-Afa. Hiernach können Sie die vollständigen Sanierungskosten (inklusive anteiliger Nebenkosten) innerhalb von 12 Jahren zu 100% steuerlich absetzen und geltend machen. Dabei sind die ersten 8 Jahre 9% und die folgenden 4 Jahre 7% nutzbar. Die Abschreibung, welche auf den Altbauanteil entfällt können Sie - abhängig vom Alter des Objektes - ebenfalls mit 2 oder 2,5 Prozent geltend machen. Es gibt noch weitere steuerliche Vergünstigungen, welche geschaffen wurden, um den Erhalt der Immobilien so attraktiv wie möglich zu gestalten. Am Besten kontaktieren sie Ihren Steuerberater hierzu.

Historische Bausubstanz, einfühlsam saniert

Umnutzungen alter Gebäude geben oftmals viel Raum für Kreativität und spannende Raumaufteilungen (Bild: Hessler Kalk- und Putz)

Alte Häuser können in der Anschaffung, beim Umbau und natürlich während der Nutzung viel Freude bereiten, wenn Sie sich mit der Anschaffung und den weiteren Schritten nicht übernehmen.

Ist das Objekt denkmalgeschützt können sich nicht nur Kapitalanleger und Vermieter, sondern auch Eigennutzer über viele attraktive Zuschüsse und Steuervergünstigungen freuen.

Denken Sie bei Ihrer Entscheidung daran, dass es auch bei Neubauten zu vielen Problemen, Verzögerungen und Mängeln kommen kann. Mehr Ärger, als mit einem schlüsselfertigen Neubau, müssen Sie folglich nicht haben.

Eigentlich hängt der Erfolg - und damit die Freude am Projekt - nur von einer guten Planung, von ausreichenden finanziellen Mitteln, einem großzügig bemessenen Zeitfenster, Planung und dem Wissen bzw. den Fertigkeiten der Fachleute ab.

Gerne helfen wir Ihnen weiter.